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CIBC: 需求不足,建筑能力不足导致住房紧缺


利率正在攀升,但一些经济学家认为,如果不解决加拿大长期的供应问题,利率调整不会对房地产市场产生太大影响。


在 CIBC Capital Markets 的新焦点文章中,董事总经理兼副首席经济学家 Benjamin Tal 和董事兼高级经济学家 Katherine Judge 解释了为什么更高的利率不一定能治愈陷入困境的房地产市场。较高的借贷成本已经在市场上引起了反应,但这并不能解决住房负担能力的挑战。相反,市场放缓可能只会缓解症状或“加剧市场供需不平衡”。


“[进入]更宽松的住房环境不应缓解加拿大市场长期缺乏住房供应的紧迫性,”焦点报告说。 “经过多年使用需求工具解决供应问题后,各级政府终于认识到,随着时间的推移,如果没有足够的供应政策,住房负担能力危机将会恶化。”


那么供应问题的根源是什么? Tal 和 Judge 指出,用于制定住房政策的方法不准确,以及该行业缺乏满足省和联邦住房目标的能力是问题的一部分。


将加拿大住房与其他国家进行比较过于简单化


在判断加拿大房地产市场的表现时,将其与其他国家的表现进行比较可能过于简单化。


为了在国际范围内描绘加拿大的住房供应挑战,通常使用经济合作与发展组织 (OECD) 的数据库对住房存量和人口进行比较。通过将加拿大与其他县进行比较,该方法被用于 2022 年联邦预算。然而,这种并列可能会被过度简化,因为它可能会因家庭组成和人口统计的差异而被稀释。


CIBC 经济学家表示:“此外,将住房存量作为人口的一部分并没有考虑到影响家庭规模或形成率的人口统计或文化偏好的差异。” “这也不能解释不同的租房倾向,因为租房者比例较高的国家通常住房供应更充足。”


即使将加拿大房地产市场与美国进行比较仍然可能不准确。正如 Judge 和 Tal 所指出的,按照经合组织的标准,这两个国家的住房存量相似,但这并不能解释为什么加拿大的房价在过去 20 年中的上涨速度是美国的两倍。


报告称:“国际比较的这些缺点表明,孤立地观察加拿大的房地产市场以确定市场失衡背后的原因更为有用。”


家庭统计不足导致需求图景不足


在衡量住房需求时,Tal 和 Judge 解释说,家庭形成是衡量的关键变量,但这些数字往往不准确。


家庭形成数据由加拿大抵押和住房公司 (CMHC) 收集,方法是使用由给定人数创建的家庭质量将人口增长转换为家庭数量。但是,该翻译中的信息丢失了,这导致“严重低估了加拿大的实际家庭数量,从而对住房需求”。


报告解释说:“如果需求被低估,那么市政当局为满足需求而释放的供应当然会不足。”


例如,加拿大统计局的人口统计部门将所有过期的非永久居民签证持有人视为在签证到期后 30 天离开该国。然而,在大流行期间,签证过期的非永久居民被允许通过延期留在该国,这意味着这些人不包括在任何官方统计数据中,但仍需要住房。在另一个案例中,Tal 和 Judge 表示,CMHC 的计算假设新移民、非永久居民和长期居民的领导率相同。


根据 Tal 和 Judge 的猜测,目前的住房需求被 500,000 户家庭低估了。


行业在兑现住房承诺方面面临限制


由于低估了住房需求,加拿大的供应问题“是真实存在的,需要引起注意”。 Tal 和 Judge 解释说,虽然不乏创造住房的想法,但没有足够关注该行业实现更高住房目标的手段有限这一事实。


问题的一个方面是建筑完工的平均时间增加。

“今天完成低层和高层单元的时间是二十年前的两倍。劳动力供应不足是造成这些延误的主要原因,”报告称。 “虽然大型开发商通常能够确保自己的劳动力资源,但占活动量 30% 至 40% 的中小型运营商并非如此。”


大型基础设施项目加剧了对劳动力的竞争,由于 COVID-19 造成的短缺,这一挑战变得更加严峻。建筑业的就业直到 2022 年 1 月才达到大流行前的水平,远低于住宅投资,住宅投资在 2020 年第三季度恢复。与此同时,去年抵达的40万新移民中,很少有人从事建筑业。


图:CIBC 资本市场


更高的建造成本、供应链中断和更高的燃料价格也导致了大流行期间的建造成本。自 2015 年以来,多伦多的建筑成本上涨了 46%,而新公寓的价格上涨了 42%。


“利润率的缩小开始影响供应,让开发商在承诺项目之前三思而后行。更高的利率将增加开发成本,同时也会降低需求,”经济学家表示。


他们补充说:“在不大幅降低建筑成本的情况下,预计在不久的将来整体新供应将显着疲软。”