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加拿大楼花投资知识科普

在过去的几年中,温哥华的房价可谓是跌宕起伏,而突如其来的疫情也是对温哥华的房市起到了推助力的作用,就连加拿大抵押贷款利率都处于历史最低水平。如果你有买房的打算,那么可以了解一下楼花市场。房咚咚大家科普一下在温哥华该怎么买楼花!
什么是楼花?

加拿大,“楼花”是指开发商推出的预售房,即在楼盘没有造好之前的房屋预售合同。温哥华的“楼花”通常是以公寓和联排别墅户型为主,建造期一般需要24年的时间。购买者在房屋交付前,只要分次支付20%左右的定金,剩下的部分在房屋交付时再结清,即可根据合同锁定房屋价格。“楼花”在温哥华当地也称期房、预售屋或者Presale等等。

 

买“楼花”有什么优势

如果是短线投资,在交房前可以把“楼花”合同转让出去,赚取差价;如果做长线投资,可以选择租金回报较高的项目,等交房后用租金来还按揭月供,每月获取固定收益;如果打算自住,则可以提前几年就锁定房价,而且新房的内部装修、厨卫设备都是全新的,有些开发商还可以按照买家要求定制装修风格,对于居住品质要求高的人士是最佳选择。和二手房相比,“楼花”的优点是小区规划、户型都很新,楼层、朝向和价格选择余地也大,还有就是买家前期占用资金量比较少,所以温哥华楼花近年受到越来越多买家的青睐。

另外,楼花对于有计划子女留学和移民到加拿大来的人来说也是一个好的选择:移民申请等待需要时间,他们可以先办旅游签证来了解当地行情(房屋性价比和生活品质,温哥华比北上广深高很多),如果有中意的楼盘,可以订下楼花,等移民审批、拿到身份,可能也接近开发商交房,不仅可以省去外国买家税,而且一登陆温哥华就可以住在自己全新的家里了。讲了这么多好处,可是楼花怎么选?到哪里查找信息?接下来我们简单的介绍一下温哥华投资楼花的一些要点。

 

怎样选“楼花”

第一,   地段、地段!还是地段!楼盘的地理位置永远是投资的首选。在温哥华重要的地段指标包括:交通便利、生活配套、学区划分、文化娱乐、社区居民素质、自然环境、景观与风水、以及未来周边建设和市政规划等等。

 

第二,   是开发商的口碑和历史,与二手房市场能够直接看现房不同,楼花的资讯,我们只能通过开发商广告,样板房和销售人员的介绍来了解一些大概情况,所以开发商的信誉和口碑就显得格外重要了。了解和研究开发商的历史业绩、资金情况,以及住户的反馈和评论都是十分重要的。

 

第三,   就是了解楼盘的建筑特点:比如温哥华公寓一般分为木质结构和钢混结构两种,对于很多投资者来说较为平价的木质结构公寓有一定的价格优势,但是因为大温冬季长期多雨潮湿的气候,木质结构公寓在使用寿命和抗老化保养方面都不如混凝土公寓,从而影响到后期的维护和管理费用。还有就是小区的配套:如健身房、游泳池、保安、前台和小区会所,以及物业管理费标准等等情况。因此对于买家来说,搞清楚楼花和自己的投资目标是否一致是非常有必要的。

 

第四,   就是楼盘的用途和限制,选楼花的时候,一定要问清楚住户限制条件:比如在大温有些楼盘对居住者有年龄要求,有些对养宠物以及数量有限制,还有些物业管理对出租户的比例有限制等等,都要下订单前了解清楚,以免将来留下不必要的麻烦。

 

购买和转让“楼花”的费用

楼花的合同定金通常是房价的20%左右,不用一次付完;通常要求买家分3笔在1218个月的时间付至20%(海外买家定金略高,通常30%左右),然后就等待交房时再付尾款或者用按揭来支付尾款。在房屋成交时,还需要支付总价5%GST税;入住时还有:房屋保险约$1000元左右每年(根据面积大小),水电气接通费约在$400元左右;另外还有1-2千加币的交易过户律师费和其他政府登记费等杂项。

 

如何想获利转卖楼花合同,费用通常有:开发商收取2-3%转合同费(各开发商略有差别,也有免收的)、经纪中介费,以及合同律费等。有一点大家需要注意:在温哥华不是所有的楼花都可以转让的!有些开发商就合同明文规定,成交前不许转让楼花;还有些开发商规定必须等到预售房源售罄才能转让楼花。总之,需要在楼花合同条款里面了解清楚。

 

关于转让楼花后获利部分的税务申报:通常是加拿大本国居民或者公民需要作为年度商业收入(或者资本收入)申报;而外国身份的买家需要缴纳利润25%的税金。但加拿大税法针对具体身份和收入情况会有区别,所以买家要理清楚自己的申报类别和自己的收入情况,最好先去咨询会计师。

 

关于楼花的贷款

楼花因为交房过户周期较长,贷款通常不是急于考虑的问题,但如果需要贷款,开发商一般有合作银行可办理期房贷款(目前的政策是提前最多18个月),签订合同后可去银行申请贷款预审批,如果银行不批,7-10天冷静期内也可以申请开发商退还定金。加拿大银行对外国买家一般要求首付需达到总房款的35%,不过审批相对简单。本国居民或公民(5年内新移民除外)银行要求提供本地收入证明和税单,贷款额一般是年收入的5-6倍,首付款最低可到15%,但各家银行略有不同,贷款政策也会不时调整,买家需要及时关注最新的银行房贷动态。

 

楼花销售的周期

 第一,VVIP预售,此阶段属于开发商试水市场所做尝试的阶段,一般会邀请长期合作经纪人或者有实力的销售公司带领优质买家做短期试售,然后根据市场的反馈来对价格进行调整。客户不仅有优先选择权,而且有些楼盘还有特别优惠。

第二,VIP销售,买家购买楼花需要通过经纪人带领才能预览和签约,一般有机会拿到自己心仪的楼层和户型。

第三,大众公开销售,此时售价可能会调高(如果前期行情好),户型选择余地也不多,这期间售楼处将开放普通买家签约。

第四,尾盘阶段,此期间楼盘去化率基本达到95%以上,户型、楼层基本没有选择余地,有些售楼处已经关闭,但好处是可能谈到一些优惠和折扣。当然,一切视市场而定,行情好时可能就没有后面两个、甚至三个阶段了。在温哥华通常买家会选择一个比较专注楼花市场的经纪人来合作:一则和直接找开发商买房价格一样,但有专门的经纪人帮助分析和处理文件,且不用付任何中介费(开发商支付);再则如果是资深的楼花经纪人有时还能帮客户拿到楼盘VIP优惠价和优先选房权。


如果大家对投资温哥华楼花有兴趣,欢迎联系房咚咚购房顾问,我们随时帮您解答问题,并且处理购买中的文件工作,贴身当您的买楼军师。